Рынок недвижимости в России переживает опасную диспропорцию: цены на первичное жильё значительно опережают стоимость вторичного — в отдельных регионах разрыв достигает 80%. Об этом «Газете.Ru» заявил финансовый аналитик и бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский, предупредив, что такая ситуация чревата формированием спекулятивного «пузыря» и последующим обвалом цен.
По словам эксперта, главная причина дисбаланса — в льготных ипотечных программах, стимулирующих спрос на новостройки. Застройщики, пользуясь повышенным интересом, завышают цены, в то время как ключевая ставка ЦБ на уровне 18% (по состоянию на сентябрь 2025 года) делает ипотеку на вторичное жильё практически недоступной для большинства граждан.
«Цены на новостройки значительно оторвались от реальных доходов населения. Это не просто перекос — это угроза системного кризиса на рынке недвижимости», — подчеркнул Трепольский.
Разрыв по регионам: от 12% до 80%
Разница в стоимости «квадрата» между первичным и вторичным рынком варьируется в зависимости от региона:
Центральная Россия — до 80%
Северо-Запад — около 57%
Северный Кавказ — минимальный разрыв — 12%, что связано с особенностями локального рынка и меньшей активностью застройщиков.
Чем грозит такой перекос?
Аналитик выделил несколько ключевых рисков:
Формирование «пузыря» на рынке новостроек с высокой вероятностью последующего обвала цен;
Снижение ликвидности вторичного рынка — квартиры теряют инвестиционную привлекательность и становятся труднопродаваемыми;
Ограниченная доступность жилья для большинства граждан — люди не могут позволить ни новостройку, ни ипотеку на вторичку;
Перекос инвестиционных потоков — капитал уходит в новые проекты, игнорируя модернизацию существующего жилфонда;
Рост социальной напряжённости — жильё становится недоступным для среднего класса.
Прогноз на 2025–2026 годы
Трепольский прогнозирует, что номинальный рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке будет соответствовать уровню инфляции — около 4% в год. Однако абсолютный разрыв в стоимости квадратного метра продолжит расти, углубляя дисбаланс.
Что делать?
Эксперт предлагает срочные меры:
Постепенное сворачивание льготной ипотеки на новостройки, чтобы снизить искусственный спрос;
Разработка мер поддержки вторичного рынка — например, субсидированные программы рефинансирования или налоговые льготы для покупателей;
Развитие сегмента арендного жилья — как альтернативы для тех, кто не может купить квартиру;
Снижение ключевой ставки ЦБ до 10–12% к концу 2026 года — это частично восстановит баланс и сделает ипотеку доступнее.
«Без корректировки политики мы рискуем столкнуться с локальным кризисом на рынке недвижимости уже в ближайшие 2–3 года. Власти должны действовать сейчас — пока есть время на мягкий манёвр», — заключил Трепольский.
**Список организаций, деятельность которых запрещена на территории Российской Федерации
